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房贷巨变!利好来了!重磅房贷调整已经正式开始

转载 来源: 发表于:2020/03/02 11:42:00 浏览量:104

备受万千购房者关注的

房贷利率“换锚”

(存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务)

已于3月1日正式启动

整个定价转换工作

将持续6个月

8月31日前完成

而在2月29日,

各家商业银行纷纷发布了

利率切换安排的相关公告

在这期间

各家银行将通过哪些方式通知房贷客户?

房贷客户又如何办理房贷转换业务?

如果在规定期限内未约定好

转换事宜银行将会怎么处理?

本文汇总整理了

主要商业银行的切换工作安排

以下几个要点注意看好

不动=不换?

或被批量转为新定价基准

根据当前各家银行的公告来看,目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作,主要采取一对一批量转换两种方式。其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式,即银行通知到客户,或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式,直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如,招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是,还有部分银行则设置了时间点,在某一时间点过后,将采取批量转换方式。其中,兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。

同样,中信银行也表示,将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

一对一通知?

要看准,银行各有安排

从通知方式来看,部分银行主要通过线上自有渠道发布公告方式来通知相关客户。比如光大银行就是通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布公告。

则另一部分银行则在自有电子渠道上发布公告外,还会通过电话、短信和电子邮件等方式通知到相关客户。比如,华夏银行在公告中就表示,届时将通过网站公告、电话、短信和手机银行等渠道通知办理。

不过,要留心部分银行是需要客户看到相关公告后与贷款银行自行联系办理相关业务。

比如,邮储银行在公告中就表示:“我行客户可登录网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构,查询的存量贷款业务明细,并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。”

要等线下办理?

推荐线上渠道

目前各家银行公告的办理渠道主要分为线上、线下两种方式。其中,线上主要包括手机银行APP和网上银行两种方式,而线下则通过智能机具或柜台办理。比如,工行的办理渠道就包括手机银行、智能柜员机、短信银行和贷款服务行等多种方式办理。

不过由于受到疫情影响,部分银行则暂未开通线下渠道。比如建行的公告就提到,支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道,支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务,具体开通时间将另行通知。

马上看看

你的房贷受理银行

怎么安排

工商银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道:客户可通过工行手机银行、智能柜员机、贷款服务行等多种渠道办理。

注意了!记者从工行广东省分行了解到,就线下办理而言,可以在疫情结束后就近选择任意一家工行贷款服务行预约后办理,无需到原贷款经办行。

农业银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

通知方式:以短信等方式通知

办理渠道:客户通过掌上银行自助操作办理。后续会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。

中国银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道:自3月1日7时起,可通过我行手机银行、网上银行申请办理;视疫情防控情况,再行开放线下受理渠道。

建设银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道:主要手机银行、网上银行办理。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道,支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务,具体开通时间将另行通知。

交通银行

切换时间:2020年3月1日正式启动

切换渠道:满足人行公告要求的个人贷款,其中剩余期限在1年以上的,客户可登录手机银行贷款栏目自助转换。

中国邮政储蓄银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

切换渠道:网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构,客户自行查询存量贷款业务明细,并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。

招商银行

切换时间:4月上旬统一切换

通知方式:通过招商银行App、招贷App、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向您发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知。

切换渠道:统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。

若不想做转换、仍维持原合同安排,请在2020年8月31日前联系招行各分支机构贷后服务中心申请处理。

民生银行

切换时间:2020年3月1日起至2020年8月31日

切换渠道:除营业网点柜台办理外,还可提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式,其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。

光大银行

切换时间:2020年7月21日批量转换

通知方式:通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布此公告

切换渠道:公告期内无意见,将于2020年7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。

如不同意转换,需在我行规定的时间起至2020年8月31日前登录中国光大银行网上银行(专业版)或中国光大银行手机银行APP(专业版)签订《人民币个人存量浮动利率住房贷款定价基准转换意见确认书》进行登记。

兴业银行

切换时间:截止2020年7月31日尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。

切换渠道:通过营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。其中,手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作,营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况。

华夏银行

通知方式:客户经理主动联系、协商转换条款内容,签订相关补充协议文本。

中信银行

切换时间:2020年3月1日-2020年8月31日

切换办法:1、线上办理时间截至2020年7月21日,线下办理时间截至2020年8月31日

2、2020年7月21日,对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。如有异议,可通过“线下办理”方式与另行进行协商。

对于这个新政

可能有部分小伙伴还是不太明白

别急,给你一一解惑释疑

在过去,房贷都是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,但新政规定,日后将转换为LPR+加点数值固定利率的方式定价。

换言之,选择定价基准转换为LPR后,房贷利率不再是一成不变,而是会随着LPR的浮动而改变(不包括公积金个人住房贷款)。

我的房贷需要转换吗?

何为存量浮动利率个人贷款?根据人民银行公告,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

公告指出,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

按照建设银行刚刚公布的细则,以下这种情况,就需要转换:2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款,不包括公积金个人住房贷款)。

可以转几次?

根据央行公告,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

新政合同有哪些选择?

房贷利率不挂钩基准利率,挂钩LPR后,你会有两种选择:

一是选择固定利率,以后还房贷期限内就不浮动了;

二是从基准利率切换LPR,把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值(即“加点数值”)。以后LPR变化了,就用新的LPR价格加这个差值(即“加点数值”),得出最新的房贷利率。

简单而言,计算公式如下:

如果约定2020年3月1日转换为LPR,每年1月1日为重定价日,重定价周期为1年,

加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR

从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),

新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值

之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价周期的重定价日,

实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值

这里看不懂没关系

举个例子你就懂了

↓↓

案例1

侯先生5年前在广州买了一套房,并幸运地赶上了房贷利率打折,即基准利率4.9%打8折,只有3.92%。

侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

央行要求,在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平,在2020年切换时依然维持3.92%,只是“基准换LPR、折扣换差值”。

那具体加点多少呢?

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为-0.88%(3.92%-4.8%=-0.88%)。也就是2020年3月30日至12月31日期间,执行的利率水平仍是3.92%(4.8%-0.88%)。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+(-0.88%),此后每年以此类推。

案例2

李小姐是在2018年刚买上房,按首套房贷利率较基准利率上浮10%,为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

与大多数这两年买房的年轻人一样,李小姐买房时已经处于楼市调控期了,基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%。

按照上述同样的计算方法,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。李小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)

而未来不论LPR怎么变动,李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月购房,并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同。

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户,而自2019年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩,所以不少银行对于按揭贷款合同已经进行调整。

周女士的加点数值,与银行签订的合同为准。不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

案例4

王先生是20年前买了一套房,目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改。对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户来说,央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

Q&A

1、LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日,如何理解?

答:LPR的期限品种主要分为一年期五年期两种,因为住房按揭贷款一半属于中长期贷款,所以对于房贷客户只能选择LPR五年期利率;但如果是办理的五年期以下的短期贷款(比如消费贷),则可以选择LPR一年期利率。

加点数值是指贷款客户在选择定价基准转换为LPR后,在LPR基础上要加点的具体数值,才构成贷款的实际利率。

重定价周期是指贷款用户和银行约定调整利率频次,比如贷款用户可以和银行约定1年调整一次,也可以约定2年、3年、4年或者5年等调整一次利率。如果贷款用户是申请了期限30年的房贷,在2020年4月1日约定5年调整一次,那下一次利率调整时间就是2025年4月1日。

同上,重定价日就是贷款调整的具体时间。比如上述提到的4月1日为重定价日,那下一个重定价周期的4月1日就是重定价日。

2、未来利息是多了还是少了?

答:关键是看你选择重定价日最近一个月的LPR情况。

假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

侯先生的房贷利率为:LPR-0.88%,即5%-0.88%=4.12% >3.92%(当前房贷利率)

李小姐的房贷利率为:LPR+0.59%,即5%+0.59%=5.59% >5.39% (当前房贷利率)

同样,假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.4%。

侯先生的房贷利率为:LPR-0.88%,即4.4%-0.88%=3.52%<3.92%(当前房贷利率)

李小姐的房贷利率为:LPR+0.59%,即4.4%+0.59%=4.99% <5.39% (当前房贷利率)

3、之前不是签订挂钩LPR的合同,都要重新签订?

答:如果贷款客户的还款时间已经处于最后一个重定价周期,也就是还剩不足一年你的贷款就可以还清,则无需更改合同。其他情况均需更改。

4、 选固定利率好,还是LPR好?

答:对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,选择随行就市更有利。因为从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。

2月20日,据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据,2月一年期贷款市场报价利率(LPR)由1月的4.15下调10个基点至4.05,五年期贷款市场报价利率(LPR)由1月4.8下调5个基点至4.75。房贷利率现20年最低。

南都制图:严丽萍

“2020年降息周期的到来,已经难以避免。2020年5年期以上LPR预计至少还将有1次到2次的下调。小幅多次的机会很大”,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

房贷新规实施后,是转换为挂钩LPR加点的浮动利率,还是固定利率划算呢?广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为,“从历史经验来看,经济增速从高速发展向中低速切换,为了保障经济活力,需要较为宽裕的市场流动性,中长期看利率走低的概率比较大”。

“这一点,大家可以看看国际上的发达国家,基本上都是低利率,甚至是负利率状态。所以,中长期看,大家选择挂钩LPR还是比按目前的利率固定不变好。当然,如果大家近期就有提前还贷的打算,选择哪个也都差不多,除非发生恶性的通胀通缩,利率一般都不会在短期内急剧变化。”

5、 剩余超过5年的商业贷款,要多交利息?公积金贷款不变?

答:如果你选择转换为固定利率,那无论贷款用户的还款期限还剩余多长时间,利息都不变;如果选择定价基准转换为LPR,那未来的贷款利率会随着LPR的变动而变动,但和剩余还款的时长无关。所以剩余超过5年的商业贷款,要交多少利息,关键是要看到时的LPR报价多少,和剩余年限无关。

公积金贷款不在此次调整的范围内。

来源:南方都市报、齐鲁晚报

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