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致九江购房者的一封信!

来源: 发表于:2018/8/21 10:46:43 浏览量:76

亲爱的未来业主们:

你们好!

相继收到许多购房者的来信,对于买房、卖房和房地产市场都有自己的心路历程,确实,买房子是老百姓们生活中的大事,甚至是堪比结婚和生孩子!在如今的房产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买房的无不盼望大跌。我们了解了购房者在决定买一套房时,一定是各种谨慎各种衡量各种犹豫各种对比。

在开发商和购房者的信息不对称的大环境下,我们另辟蹊径,透露给你们以下这些细节,不知道你就太任性了。花钱虽易,买房不易,且行且珍惜!

1

买房前·需要考虑好的问题

(一)到底要不要买房?

买得起一定要买,能还的起借钱也要买。有的人总想着以后会不会降价,或者觉得自己现在买房了以后生活压力大。现在不买或许以后更买不起,现在不买短期内也不会降价,以后买房的压力会越来越大。

有这样一个形象的比喻:

政策吓退80%的客户,那么,20%的聪明客户去选80%的房源,然后,政策放松,被吓退的80%只能去抢剩余的已经涨价的20%的房源。这是房地产2:8定律。

很多人每日精打细算,要攒到足够的钱才买房。其实,购房一定程度要掌握窍门,根据自身情况来申请贷款,决定首付多少,月供多少等等。务必参考自己手头上的现金,理性贷款,理性购房。

对于年轻人来说,不作死就不会死,现在不要去犹豫要不要买房的问题了,最应该考虑的是怎样着手买房,别等到看上的房没有买到,买到的房子并不是适合自己的时候,就呜呜呜了。有的人觉得用家里的钱不好意思,或者觉得是啃老,这或许也是一种错误的想法,家里有钱拿来投资保值也是好的,未来自己赚钱了,好好孝顺父母就行了。


(二)买房前的叨逼叨

1、不可随波逐流,人云亦云

在购房前,选择区域的时候,是否总是犹豫不决?哪里环境好?离工作近?哪里升值潜力大?地段好?很多购房者都喜欢扎堆买房。比如:向西或者向东的楼盘总有一段时间是火爆的,如果不好,反正到时候可以一起发起“民愤”,有一个群众基础的心理慰藉。

所以,千万别把目光局限在某一个板块,也不要飞蛾扑火的涌向一个朝向。买房子就像买鞋,舒不舒服只有自己知道。解决方法:买房时要寻找适合自己的房子的参数,要懂得协调参数与参数之间、参数与人之间的匹配度,用数据说话,务必真实可信,才能避免跟风,不然苦果只有自己吃。

2、买房不宜“一次到位”

一次到位是阶段“归宿式”的想法,目前为止,有多少家庭会一直居住在同一所房屋中?比如,单身时可以考虑位置好的小户型,结婚后为了面积大买在了市区外;有人考虑孩子上学方便,又要购买学区房,等孩子大了,就把房子卖了等等。

解决方法:开始打算买房的话先做好5~8年的规划,至于5年后发生了什么,永远都是计划赶不上变化。如果不是为了投资就不要超过自己的需求去买。

3、用未来的眼光看待现在

要用积极未来的眼光看现在,不要买透支未来很多年的房子。

然而,什么叫透支未来很多年的房子?如果你对他的投资大于他给你的回报,这就属于透支。而且,对于房子所处地段的规划是非常重要的,即使现在不是很好,或者买的人不多,只要清楚其规划,就不必担心。

解决方法:买房自住也是投资,一半是投资就一定有风险,如何把风险降低到最小,把价值最大,这都是每一个购房者要静下来思考和努力学习的,当你能全部做好这些功课的时候,你就可以从“买房大学”顺利毕业了。

(三)买新房好还是买二手房好?

新房交付时间一般挺长,二手房可以马上住,但是很多地方因为限价的原因,导致新房比周围二手房便宜不少,而且二手房也有税费,还有一点就是二手房的房龄长,有很多规划已经比较老,甚至是房子本身有一些质量问题,因此建议不急着住的情况下,尽量买新房比较好。


2

买房时·一般步骤有哪些?

接下来我们进入到买房具体操作阶段,有些细节还是很重要的,必要时可以做做笔记,毕竟好记性不如烂笔头。

(一)买房前准备

1、买房的资格:

对于不同的城市,对于买房都有不同的要求,因此要确认怎样才具有买房资格,然后按照要求缴纳社保或者满足积分迁入户口等等。

2、买房资料:

身份证,户口本,结婚证,工作证明,银行流水,征信,房查等。

3、目标确认:

即选择一个大概的区域,

大概的价格,

对于周边配套的基本要求。

4、资金准备:

根据自己的实际经济情况来选择好大概的价格,然后准备好资金。

(二)看房

实地考察各个楼盘,进行对比周边配套,户型等,来了解每个楼盘的实际情况。

(三)交资料

如果看中意向楼盘,交付买房基本资料供审核,也算是确定购买意向。

(四)选/抢房

等待开盘,在网上选房或者线下摇号顺序选房。

(五)付款交易

贷款首付,签订购房合同和贷款,等待审批和网上备案。

(六)交房

验收房屋是否符合交付标准,缴纳契税,维修金和物业费等。


3

看房·都有哪些途径?

(一)App

手机搜索买房可以下载到很多的软件,这些软件上都可以根据条件查找到楼盘的基础信息。

(二)关注本地买房相关网络信息

论坛贴吧,QQ群,特别是微信公众号。

(三)实地考察

可以去售楼部看看,或者直接联系置业顾问。


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看房·到底是看些什么?

(一)外部条件

1、看配套

a、交通:地铁(1000米以内),公交,自驾是否方便。

b、商业:买菜等基本生活,大型商业体是否都具备。

c、教育:是否有重点中小学。

d、医疗:离三甲医院的距离。

e、金融政府机构:银行存取款,周边行政办公。

2、看所属区域

主城区还是远城区,行政执行力是不一样的,同时各项政策也是不一样的。

3、如何看楼盘品质

a、开发商的规模大小。

b、该开发商往期开发的其他楼盘品质。

c、同时可以通过楼盘的案名大致了解到这个项目的品质如何。

(大型开发商内部都会有各种系列的命名)

(二)内部条件

1、楼间距

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。

2、小区内配套

居住区内配套公建是否方便合理,比如有的健身器材,小区内的游泳馆,跑道等公共设施等都需要了解。

3、小区内绿化

居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。

4、小区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。

目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。

5、公共走道是否贴砖

现在很多楼盘对于公共走道部分没有贴砖,只是简单的弄下,也是一种省钱的做法,但是对于楼盘品质还是有一定影响的。

6、看周边不利因素

一个小区的居住环境舒适与否,并不仅仅靠规划红线内的精美布置就能达到,楼盘周边的不利因素也经常影响住户的居住质量。

小区外部环境最看重的是水、声、光、热四大要素,工厂、大型饭店、变电站、垃圾处理场、集贸市场、娱乐场所、运输公司等往往是污水、废气、噪声的污染源。

具体来说,住宅建设应避开严重的交通噪声的干扰,有效防止尘土及工业有害排放物的污染和侵害。

7、东西朝向的房子到底哪种好?

a、东边的房子:日照时间因素,一般我们每天太阳都是东边升起,所以早晨的太阳是不会过于炎热的,而且时间也不是很长,所以东边的房子可以享受到阳光还可以保证家里不会暴晒而太热!

特别是夏天,东边的房子基本上过了中午的12点,都不会被太阳照射到,这样房子就不会太热了,而西边的房子经过一下午和傍晚的太阳直射,通常会比较闷热一些,而且通风透气效果来说,东边的房子相对也好一些。

b、西边的房子:夏季的话,晚上整个房子都还会像一个烤炉一样,非常闷热,但是!西边的房子通常防水效果会好一些,因为东边的房子容易受到东南季风的影响,如果楼房的墙面质量不过关,住进去以后会很容易出现漏水的问题,而西边的房子一般不容易出现这样的顾虑。

还有就是西边的房子性价比也会高一点,通常来说比起东边的房子,西边房子的售价要低不少,对于一些工薪阶层来说,可以节省一笔不菲的支出,这一点也是很重要的,所以大家平时在选购的时候,可以综合考虑。


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买房时·如何选择楼栋楼层与户型?

(一)楼栋考虑采光,楼与楼之间的距离,以及楼栋周边是否有不利因素

比如有的楼栋之间比较密集,有的楼栋旁边有更高的楼,有的楼栋旁边有垃圾收集站,有的有铁路,地铁等噪音。

(二)户型一般量力而行,如果买的起一般买边套,不建议买中间套

因为边上的没有遮挡,一般面积更大,也不会有闲人到边上来,中间的采光没有边上的好。

(三)挑选户型的六大标准

户型方正

方正的房子整体利用率比较高。

各种凹凸位、转角位会占用你的实际居住面积,同时不好摆放家具。

动线合理

动线是指屋内的活动路线,户型的设计影响到动线的流畅性和居住的品质。

好的动线能够提升小户型利用率。那么动线主要分三类:居住动线、家务动线、来客动线。动线良好的户型:从入户门进客厅、卧室、厨房的三条线不会交叉。

南北通透

通透性主要是指户型的通风和采光。最好两面可以采光和通风,其次是相邻两面采光,只有一面采光通风效果最差。

另外厨房和厕所是湿气比较重的两个区域,要尽量做到独立采光通风。

公私分区

户型也需要保护业主的隐私,避免客人未进屋就对房子一览无余;

其次是阳台、卧室等较为私密的空间要有视觉上的遮挡,做到户型“公私分区”。

进门后有镂空屏风作为隔断,进门后不会直接看到客厅与阳台,保留一定的私密性。

进门后直接看到餐厅,邻居串门时使双方显得尴尬。

干湿分区

卫生间、厨房、工作阳台都视为房子的湿区,需要与客厅、饭厅、卧室这些区域有一定的分隔。

卫生间、厨房相连在一起的设计就对了,需要有窗户,注意通风避免滋生细菌。

看尺寸

有的房间特别小,或者厨房特别小都不太适合生活,因此要学会看平面图。

温情提示:

1:卫生间不要对着厨房客厅,可以与其相邻;

2:没有窗户的房间尽量不选;

3:看室内承重墙与非承重强的分布情况;

4:看门口有没有对着电梯;

5:看窗户外侧,上风口有没有污染源:医院、马路、烟囱、菜市场;

楼层如何选择:

1:一般为楼层总数三分之二以上位置最好,顶楼和较低的楼层不太好,

同时注意规避不好的数字,如带4和18的

2:比如总楼层数为30层,一般选择20-29层之间,或者15-29层

3:比如总楼层数为24层,一般选择17-23层之间,或者12-23之间


6

买房时·到售楼部应该问些什么?

很多人去售楼部只是毫无准备的听置业顾问说,然后觉得很好,或者犹豫不决,不知道该问什么,去了解什么?

一般来说,关于楼盘的具体区位、整体规划、开发商名称和资质、五证是否齐全、期房还是现房、期房何时交房以及房价、首付、供暖方式、房型结构、公摊、容积率、绿化率等相关基本信息,置业顾问都会很直接明了地告知前来看房的有意向的购房者。


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买房时·开盘准备

如果一旦确定要购买的楼盘,提前的多和置业顾问进行沟通,方便及时获得一手消息。在开盘前一般会收取购房资料,有的还会多次收取(简单资料到多种资料,有的因为要筛选购房者,还会采取线上线下都收一次)。

交资料:

一定要按照置业顾问的要求提前准备好各种资料,一般包括:身份证复印件,户口本复印件,征信,银行流水,房查,社保缴纳证明,结婚证复印件(有的是网上交,有的是线下交,有的限时交,有的限量交)。

开盘方式:

线下:(摇号)抓阄式,乒乓球摇号。

线上:电脑摇号,PC网开,手机网开。

贷款:

选择银行,利率,还款方式,还款期限,提前还款是否需要手续费,提前多久还款。

贷款方式:

公积金贷款按照规定连续缴纳公积金满6个月,就可以申请公积金贷款了,一个人为单位,普通公积金贷款的最高限额为20万元,单位缴纳补充公积金的,贷款最高限额可以达到30万元。

商业贷款如果符合贷款条件,银行会为你买房提供一笔贷款。一般情况下,假如你买的是新房或者是房龄在五年内的次新房,银行提供7成贷款;假如买的是房龄五到十年的房屋,贷款6成,贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。


8

买房时·要做哪些?

(一)付首付。

(二)草签合同。

(三)银行贷款审批。

(四)签订正式合同。

1、学会使用补充协议;

2、明确违约责任;

3、确定交房细节(具体交房时间、其他如水电费、物业费等费用结算);

4、约定总房款、税费、支付方式

5、确定基本信息的真实有效性(房屋产权、手续齐全,真实有效)

(五)合同到房管局备案审批等待通过。

(六)等待交房,付契税,维修基金等,拿房产证。

9

买房后·交房验收

按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。


买房前、中、后都有哪些坑?

(一)买房前资金准备不足,或者不记得银行卡密码等各种可以事先准备好却没有准备好的事,导致选到好房子的时候来不及付款,错失资格。

(二)买房时没有实地查看或研究学习,只是通过网上和置业的说辞,最后发现有接受不了的不利因素。

(三)签订合同之前先看清楚,再签字戳手印!

确认买卖双方合法身份,签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。

(四)看房验明产权是关键

买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。

如果是期房,首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格,也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。

(五)其他情况

如果是因为已贷款购买了多套房屋,或购房者的年纪过大,或个人资信记录不良,可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人,提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人,参与还贷。这样,就可以保证您成功申请房贷。如果是因为个人工资收入,达不到银行的规定(每月还贷额只占月收入的50%),而无法顺利申请房贷。可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明。比如房屋租赁合同、股息收入证明等。也可以用不动产、有价证券、珠宝、艺术收藏品等财产证明,向银行证明,您有足够的能力还贷。


最后,再透露你们一个秘密:请依靠本能买房。然而,什么是依靠本能买房呢?

如何寻找自己的房屋?避免不适?守护健康?其实早就记录在我们的“本能”之中。可惜的是,我们许多人在购房时完全忽略了自己的本能,或者本能在内心发出呼声时我们没有听见,更有甚者,有时当本能发出怒吼时我们还要去抗拒。

什么是本能呢?人云亦云不是本能,群居是本能;妄自菲薄不是本能,情感需求是本能;利益驱动不是本能,给子女提供良好教育是本能;另外还有维护每个人的隐私是本能;不同岁数有不同的生活要求是本能(买房不宜一次到位);遮风避雨的需求是本能;行走缓慢需要依靠交通条件是本能等等。

说到此,是已经抛开你上面做好了一切有效“功课”,才过渡到这一步的结果。寻找这些本能并不难,难就难在抵抗各种诱惑上,我们在购房过程中一定要随时保持冷静的头脑和擦亮双眼。希望未来的业主们在购房时,多用心倾听一下自己内心的声音。曾经有这样一组数据,对比于两年前买到房子的人和没有买房的人的状态,从解决当下的生活困难,到拥有了不动产后的心理生活状态,到着手开始计划买房后的人生,人生规划一步步推进,最后到房子的升值,无一不感谢2年前搭上了买房这趟车的这个决定。其实,潜移默化中,买了房和未买房的人,家庭整体经济差距慢慢拉大,幸福指数的迥异更是不可言说。

最后,用一碗超浓鸡汤送给打算买房的人:买房最好是时间是十年前,其次是现在,趁房价还稳定。(来源:住在九江网)

某楼盘开发商

2018.8.20


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